B wie Betriebskosten – was zählt überhaupt dazu?
Betriebskosten sind alle laufenden Aufwendungen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen – so definiert es § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Kurz gesagt: Alles, was das Gebäude am Laufen hält, darf umgelegt werden – aber längst nicht jede Position, die auf Ihrer Abrechnung steht, ist wirklich zulässig.
Wer die 17 zulässigen Kostenarten kennt, erkennt auf einen Blick überhöhte oder schlichtweg erfundene Posten – zum Beispiel „Verwaltungsgebühr“, „Kontoführung“ oder pauschale Instandhaltung. Unsere Fachanwälte prüfen jede Zeile Ihrer Abrechnung, filtern unzulässige Kosten heraus und holen Ihnen zu viel gezahltes Geld zurück.
Ich wusste nicht, dass Verwaltungskosten nicht umlagefähig sind – die anwaltliche Prüfung hat mir 260 € erspart.
David K., Gewerbemieter aus Köln
Betriebskosten im Überblick – die 17 zulässigen Kostenarten laut BetrKV
Die BetrKV listet exakt 17 Kostenarten, die Vermieter umlegen dürfen. Dazu gehören u. a. Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung & Warmwasser (inkl. Brennstoffkosten), Aufzug, Straßen- & Gebäudereinigung, Müllentsorgung, Gartenpflege, Hausmeister, Schornsteinfeger sowie Sach- & Haftpflichtversicherungen. Jede Position muss einzeln aufgeführt und nach einem nachvollziehbaren Umlageschlüssel verteilt werden (Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch). Fehlt der Schlüssel oder wird er willkürlich geändert, ist die Abrechnung formell fehlerhaft – daraus können sich Rückzahlungs- und Kürzungsrechte ergeben.Typische Fehltritte des Vermieters – und wie Sie sie aufdecken
1. Unberechtigte Verwaltungs- & Bankgebühren – Verwaltungskosten, Kontoführung und Porto fallen unter unternehmerisches Risiko des Vermieters und sind nicht umlagefähig.2. Vermischte Instandhaltung – Reparaturen (z. B. defekte Heizungspumpe) zählen zu Instandhaltungs- und nicht zu Betriebskosten; sie dürfen nicht berechnet werden.
3. Pauschale Sammelposten – Positionen wie „sonstige Kosten“ müssen einzeln benannt und erläutert sein (§ 2 Nr. 17 BetrKV); pauschale Summen sind unwirksam.
4. Falscher Umlageschlüssel – Wird plötzlich nach Personen statt Wohnfläche abgerechnet, ist eine Anpassung nur mit Mietvertragsänderung wirksam.
- Nebenkostenabrechnung auf unzulässige Kosten scannen
- Umlageschlüssel prüfen (Wohnfläche / Einheiten / Verbrauch)
- Belege & Wartungsverträge anfordern
- Verdächtige Posten markieren und dokumentieren
- Fachanwalt beauftragen, Erstattungsansprüche durchsetzen